Kvartálník č. 2 – Energetická krize, nedostatek výrobních vstupů, vysoké úrokové sazby… Klesnou tedy ceny nemovitostí?

Nejen poslední dobou, ale nyní především, rezonuje diskuze nad cenami nemovitostí. Nejen na tuto otázku jsme se snažili podívat s kolegy z ptačí perspektivy – energie, úrokové sazby, obvyklá životní úroveň v posledních 10ti letech… tedy faktory, které to ovlivňují a případné efekty z toho vyplývající.

Tento článek nemá za účel vystrašit, ale aktivovat 🙂

Přiblížím vám to na reálném příběhu souseda mého kolegy:
Na horách žije soused Kamil. V rychlosti, bez hlubšího zamyšlení, by se mohlo říci, že se Kamilovi život moc nepovedl. V 55ti letech jezdí letitým vozem, bydlí s rodiči a svojí rodinou ve 100 let starém domě bez moderní rekonstrukce, Geberitu na toaletě, nenosí u sebe nejnovější iPhone, Instagramový účet nemá, na zahraniční dovolené roky nebyl ani on ani jeho rodina.

Jenomže…! Kamilův dům má nulový dluh stejně jako Kamil sám. Jeho provoz je nákladově téměř neutrální (topí dřevem z blízkého lesa, kterého má kolem domu nasušeno na několik sezón, skromná dvougenerační domácnost má příkon několik málo kW – největší spotřebu vezme mrazák a televize). Polovinu roku má zeleninu z malé zahrádky, slepice a králíky chová celoročně (tím se lehce vracíme k prvnímu kvartálníku, kde jsem popisoval téma rozdílné inflace každého z nás). Sleduje život kolem sebe, je jeho součástí, ale drží se pevně selského rozumu. Jedním slovem Kamil, je se svým invalidním důchodem, viděno očima energetické situace v Evropě, velmi bohatý člověk. 🙂

Situace, do které se dostala celá zelená Evropa, není věru růžová. Elektřinu vyrábíme jádrem, plynem a uhlím. Uhlí je zlé(!) ničí nám planetu, jádro je nebezpečné(!), rychle ho zrušme, plyn no to by snad ještě šlo, ale s těmi nejmodernějšími filtry na komínech. V této tónině hraje Evropa posledních 10 let, přičemž poslední 3 roky jede přímo fanfáry. Zelené, green, grün, vert… A tak v Německu bourají 3 atomové elektrárny, Polsko, ČR, SK ruší uhelné nebo jsou stanoveny dny jejich definitivní zkázy. Plynovod sever a jih z Východu vyřeší přechodné období 10-20ti let, než se sami staneme energeticky a samozřejmě uhlíkově neutrálními.

Šéf Kofoly pro seznamzpravy.cz říká:

“A firmy zas mají strach mluvit o tom, že jim hrozí krach nebo že se kvůli drahým energiím a nedostatkovým surovinám dostávají do gigantických problémů. Je tak velká autocenzura a obava z upřímnosti, až je to varující. My se nesnažíme vidět věci černě, ale chceme být k sobě upřímní a připravit se na to, co přijde. Kdo se totiž dobře připraví, má šanci to přežít. A to platí nejen pro firmy a lidi, ale i celé státy.”

Nedávno mi kolega říkal, jak sháněl po 5ti lékárnách paralen v čípcích pro kojence. Nejsou, vyprodáno v celé republice – výrobce má výpadek. Jak bude vypadat naše ekonomika a nabídka běžného zboží, když vypneme velký a malý průmysl? Na plyn jedou cihelny, sklárny, továrny na plastové výrobky, obalovny, kovozpracující průmysl. Nebudou ani kamna ani sporáky (ano, i Mora slévá plotýnky ve slévárně na plyn). Pekař neupeče housku ani chléb. Prostě taková pohodička, doma bude teplo anebo dáme dva svetry a nějak to přečkáme, že?

Jenže ono může jít ještě dál. V ČR mají domácnosti půjčeno 2,1 bilionu korun. Na bydlení 1,645 bilionu a zbytek na spotřebu – do Egypta na dovolenou se prostě musí…. Od 10/2017 platí pro poskytování úvěrů v ČR nové parametry … DTI a DSTI. Debt To Income tedy poměr celkového dluhu k ročnímu příjmu je zastropován na 9ti násobku. Debt Service To Income jako cash-flow poměr splátek za dluhy k měsíčnímu příjmu je zastropován na 45% respektive 50%. Stručně si s příjmem 60 tis. korun měsíčně může mladá rodina půjčit při sazbě 2,5% krásných 6,48 mil. Ovšem časy úrokových sazeb začínajících dvojkou odvál inflační vítr. Dnes se půjčuje za 6-7%, což pro naši mladou rodinu znamená 4,46 mil. Nutnost o 2 miliony více v rezervách za půl roku na koupi stejné nemovitosti! Možná i proto se realitní trh zastavil. Stále ale nemusíme být na konci.

Nový nemovitostní fond Silverline Real Estate ve svém marketingovém materiálu píše: „V Praze byla v letech 2000-2009 zahájena výstavba více než 62 tisíc bytů, v letech 2010-2019 se jednalo jen o 38 tisíc. V letech 2000-2009 přibylo v Praze 59 tisíc obyvatel, v letech 2010-2019 přibylo 64 tisíc obyvatel. Dohnat tento deficit potrvá alespoň další dekádu. Na tom aktuální fáze ekonomického cyklu změní jen málo.” Fond jako desítky dalších development fondů jede na vlně stavím-prodám. Na vlně, která se naposledy zadrhla před dlouhými 12ti lety v roce 2010 (reakce na krizi 6/2008). Čím to je, že v ČR je posledních 100 let přibližně stejné množství obyvatel a pořád chybí byty? Silverline zcela natvrdo počítá „co Čech, to byt“. Není to utopie i v příznivých cenách energií a úvěrů? A co když ti nekonečně hladoví kupci bytů prostě nepřijdou? Poptávka po bydlení je dána růstem životní úrovně, ničím jiným. Proč se tlačit v 60ti metrové 2+1, když mám na 95metrové 3kk! Proč mám bydlet s někým, když můžu bydlet pohodlně sám. Proč máme bydlet ve městě, když žena chtěla vždycky dům za městem.

Naše modelová rodina si půjčila oněch 6,48 mil. Kč a při 80% LTV si koupila příjemný 3kk v Praze za 8.100.000,- Kč. Zvolila si sazbu 1,79% s fixací na 5 let. Místo doporučované 7-10ti leté fixace se sazbou 1,99%, “protože prostě soused má sazbu 1,79%!”. Pět let uteklo jako voda a tadáá, za měsíc je čeká otočka fixace. Aktuálních 6,49% posunou naší rodinu ze splátky 23.276,- Kč na 38.500,- Kč. Zálohy na energie se už před létem upravily z obvyklých 1.250,- Kč

za elektřinu a 2.000,- Kč za plyn na nových 2.500,-Kč elektřina a 5.000,-Kč za plyn. V nových cenách je stojí fixní náklady života 76% příjmu! Za zbylých 14 tis. se musí najíst, zajet do Egypta pro fotky na FB, obléknout děti, tvořit rezervy na stáří, hradit pojistky atd. Řešení? Změna práce nebo změna životního standardu = prodej bytu/stěhování do menšího nájemního.
Mladá rodina bude úplně v háji, a pokud jí nepomůže bohatý strýček, musí byt urychleně prodat. Realitní trh stojí, půjde tedy pod cenu. Přestěhuje se do nájmu, pokud jej najde nebo se vrátí k rodičům do jednoho bytu. De facto jak žili naši rodiče a jejich rodiče. Finanční tíseň bere komfort.

Řekněme, že naše mladá rodina rozbila prasátko, babička a strýček z vesnice pomohli. Jiné rodiny ovšem takové štěstí neměly, na trhu se objevilo mnoho nemovitostí k prodeji, které při vysokých cenách úvěrů nikdo nekupuje. Nabídka zásadně převyšuje poptávku, cena nemovitostí zásadně klesá. V takovém trhu bych nechtěl mít většinu svých peněz v developerských fondech ani v domech plných nájemních bytů. Lidé budou nuceni hledat úspory v zásadních oblastech spotřeby – bydlení, jídlo a trávení volného času. Dojde k restartu životního standardu = mnoho volných nemovitostí.

Křišťálovou kouli, bohužel, nemáme (i když koupit se již dají od pár desítek korun), ale zas tak nereálné se to zdát nemusí.
A zde končíme příběh souseda Kamila: Kamil je v takovém světě můj hrdina. Je absolutně nezávislý na vnějším dění díky udržení své životní úrovně v takové výši, kterou je schopen dlouhodobě z generace na generaci udržet. Žádná dramata, žádné nerváky, krátce ho čekají další roky klidného života adekvátního jeho možnostem.

Naštěstí, máme rodinné rozpočty, díky naší spolupráci v pořádku, ale zborcení těch ostatních má dopad na všechny kolem. „Pracovat a šetřit“, říkal pan Rašín. Příští měsíce ukáží, nakolik měl pravdu.